2022年公司拥有人应占利润下降，宝龙地产战略调整退守长三角

3月30日，宝龙地产公布2022年业绩报告。年报显示，该公司2022年收入313.78亿元(人民币，下同)，同比下降21.4%，同期公司拥有人应占利润4.08亿元，同比大降93.2%。年报解释说，2022年收入下降主要是由于物业销售收入减少所致，已交付项目的收入约为264.81亿元，较去年同期下降约24.4%。

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值得注意的是，2023年，宝龙地产将原有的“1+1+N”发展战略调整为“1+N”，将“重点布局长三角与粤港澳大湾区、同时兼顾其他机会型优质地区”的策略改为“深耕长三角，同时关注和探索其他机会型优质区域”，对于长三角区域的重视可见一斑。而截至2022年底，宝龙地产约有67.1%的土地储备分布于长三角地区。

宝龙地产上年营收降逾两成

2022年，中国房地产市场整体持续下行，市场需求和购买力不足，叠加疫情因素影响，多家房企销售业绩较2021年明显下滑。

3月30日，宝龙地产发布的业绩报告显示，截至2022年12月31日，公司实现合约销售总额(连同共同控制实体及联营公司的合约销售额)约为409.50亿元，同比下降59.55%(2021年约为101.23亿元)，实现合约销售总面积272.42万平方米，同比下降57.5%。

过去一年，宝龙地产实现收入约313.78亿元，较2021年下降约21.4%。其中，物业销售收入约264.81亿元，同比下降约24.4%，占总收入的84.4%。

同期，投资物业租金收入(经扣除集团内部交易抵销)17.41亿元，同比增加3.6%；商业运营服务及住宅物业管理服务收入(扣除集团内部交易抵销)，净收入约为人民币21.10亿元，同比增加约4.1%；其他物业开发相关业务收入(经扣除集团内部交易抵销)约为10.46亿元，同比下降约9.8%。

与此同时，上年宝龙地产实现毛利约98.78亿元，同比减少约21.1%。而其毛利率截至2022年底为31.5%，较2021年同期31.4%上升约0.1个百分点。

而在净利润方面，宝龙地产实现公司拥有人应占核心盈利约为24.51亿元，同比下降约34.9%。值得注意的是，公司拥有人应占利润仅为4.08亿元，同比减少约93.2%。这主要是因为公司拥有人应占核心盈利不包括投资物业公允价值的收益/(亏损)、持作销售竣工物业转拨投资物业的重估收益/(亏损)及融资活动产生的汇兑收益/(亏损)。

2022年，宝龙地产融资活动产生的汇兑亏损为19.96亿元，而2021年则为汇兑收益5.95亿元，变动幅度25.91亿元。这也直接导致了该公司融资成本支出由2021年的4.34亿增加至24.08亿元。此外，公司录得的投资物业重估损失约人民币0.88亿元，2021年同期录得重估收益约为人民币17.11亿元，由公允价值收益转为公允价值亏损，变动幅度为17.99亿元。

根据年报数据，截至2022年底，宝龙地产借款总额约为人民币630.92亿元，较2021年底减少约13.5%。其中，一年内到期的借款约为人民币196.86亿元，一年后到期的借款约为人民币434.06亿元。而截至2022年12月31日，该公司现金及现金等价物及受限制现金合共约为人民币118.08亿元，较2021年底减少约52.9%。其中，现金及现金等价物为95.9亿元，难以覆盖短期债务。

近7成土储分布于长三角

展望2023年，宝龙地产在年报中指出，预期房地产供需两端政策均有继续优化的空间，不同城市和区域的房地产市场分化趋势更为凸显，核心一二线城市市场有望逐渐企稳恢复，稳信用下优质房企的融资环境或将明显改善。

基于这样的判断，宝龙地产强调，将继续坚持审慎拓展优质土地储备，坚持“1+N”发展战略，强调“深耕长三角，同时关注和探索其他机会型优质区域，为持续稳健经营及高质量可持续发展奠定基础”“严格遵守价值投资原则下获取土地储备”。

《华夏时报》记者注意到，在2021年报中，宝龙地产的发展战略还是“1+1+N”，称“本集团将继续坚持并优化1+1+N发展战略，重点布局长三角与粤港澳大湾区，同时兼顾其他机会型优质地区”。对比来看，“1+N”剔除了大湾区，对于长三角的重视可见一斑。

而截至2022年12月31日，宝龙地产拥有的土地储备总建筑面积约为2740万平方米，正在开发建设中的物业约为2310万平方米；持作未来发展物业约为430万平方米。开发中的土地储备将用于发展大型商住物业，附优质住宅物业、酒店式公寓、办公楼及酒店；截至2022年12月31日，土地储备约有67.1%分布于长三角地区。

根据年报数据，截至2022年12月31日，在宝龙地产于粤港澳大湾区的已出售及交付建筑面积中，商业仅为525平方米，住宅为16.57万平方米。

值得一提的是，3月29日，宝龙集团还发布了旗下另一上市平台宝龙商业的业绩报告。根据年报数据，2022年，宝龙商业实现收入约25.49亿元，同比增长约3.5%。其中，主要是受益于商业运营及管理服务收入的明显提升，商业运营服务实现约20.58亿元，同比增长2%，占总收入的80.8%；住宅物业管理服务收入4.91亿元。

整个2022年，宝龙商业新开8个商业项目；截至2022年12月31日，共有93个已开业零售商业物业，总已开业建筑面积约为1055.3万平方米，同比增长6.2%；同期，宝龙商业共计新签约11个项目，建筑面积达到104万平方米。其中，来自独立第三方的项目有7个，建筑面积54万平方米，占比超五成。

出于对商业地产市场的乐观，2023年，宝龙商业计划开业13个项目，包含8座宝龙广场及5座宝龙天地。而接下来，宝龙商业也将加快拓展轻资产项目合作，预计全年轻资产外拓面积不少于80万平方米，且未来每年均将持续保持这个目标。

在3月30日举行的业绩发布会上，宝龙商业执行董事兼总裁陈德力介绍说，宝龙商业坚持5年的战略目标不变，要在2025年商业的占有面积达到1500万平方米；2025年商业全国做到五强，长三角做到三强，同时要继续夯实基础优势，维持收入利润的稳定增长，实现质量与速度的并重发展。

（文章来源：华夏时报）

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