荣安地产销售降幅大，三线转绿|焦点

销售同比降幅大于百强，无新增拿地可售资源较少；积极回流资金，债务结构优化。

◎ 作者 /沈晓玲、羊代红

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核心观点

【同比下降52.0%，销售贡献近一半来自宁波】根据克而瑞《2022年中国房地产企业销售TOP200排行榜》，2022年荣安实现全口径销售金额230.5亿元，销售面积101.5万平方米，分别同比下降52.0%和46.2%，销售金额降幅大于百强房企的约42.3%的降幅。企业仅公布主要项目销售明细，因此销售分布方面，我们也按照这一数据推算。从2022年主要项目的销售分布来看，企业的主要销售项目全部来自长三角区域，其中大本营宁波占比达49%。

【全年无土地进账，可售资源仅满足1年需求】2022年荣安加强现金流管控，没有新增拿地。土地储备仅可满足企业1年左右开发所需，权益比例达94%。根据企业年报，截止2022年底，荣安地产共剩余可售土储建面约111.8万平方米，按照企业当下的开发节奏预估，仅可以满足企业未来1年发展所需。分布方面，37.5%位于宁波市，60.4%位于长三角的其他城市如杭州、嘉兴、台州、温州等，另外还有2.1%分布在重庆、西安等城市。

【营收规模下降22%，毛利率微增】2022年荣安地产实现营业收入141.6亿元，同比下降22.1%，营业收入下滑主要在于2022年荣安地产年度无新开工项目，在建房屋建筑面积下降 31.26%，交付面积也有所减少。实现整体毛利润约25.4亿元，同比下降20.6%，毛利率约为18.0%，同比微增0.3个百分点。在归母净利率4.5%，同比减少1.5个百分点。值得注意的是，前几年荣安快速增长的少数股东权益侵蚀了归母权益，少数股东权益占比在2019年仅为1%，到2021年增长到38%，不过随着企业合作项目逐渐销售及结转，2022年末可售资源的权益比例已经升至94%，其少数股东权益占比也落至15%，未来归母净利润占比或将得到提升。

【积极回流资金，三道红线由黄转绿】截止至2022年底，荣安地产共持有现金83.9亿元，同比下降14.2%，现金短债比2.20，2022年为了回流资金，荣安地产加大项目去化销售，经营性现金流净额104.8亿元，而2021年是净流出4.0亿元，与此同时收回对外投资使得投资活动现金流净额净流入33.1亿元，同比增加439%。回流的现金偿还债款，使得现金短债比维持在较好的水平，且长短债比为2.42，偿债结构较为稳健。净负债率同比下降24.1个百分点至25.1%，剔除预收账款资产负债率同样有所改善，为68.9%满足三道红线监管要求，企业整体债务水平由黄变绿。

01 销售

同比下降52.0%销售贡献近一半来自宁波

全口径销售金额同比下降52.0%，降幅大于百强企业平均水平。根据克而瑞《2022年中国房地产企业销售TOP200排行榜》，2022年荣安实现全口径销售金额230.5亿元，销售面积101.5万平方米，分别同比下降52.0%和46.2%，销售金额降幅大于百强房企的约42.3%的降幅。

销售分布方面，大本营宁波占比49%，长三角其他城市占比近51%。企业仅公布主要项目销售明细，因此销售分布方面，我们也按照这一数据推算。从2022年销售分布来看，企业的主要销售项目全部来自长三角区域，其中大本营宁波占比达49%，同比上升2个百分点，销售金额位居宁波市场前三强；另外嘉兴和金华的销售金额贡献度达到了10%以上。

值得注意的是，荣安2021年在重庆、西安有合计约8.5亿元的贡献，2022年企业未公布长三角外城市销售情况，而2022年末企业的可售资源中长三角外城市的占比仅为2.1%，根据土储情况，长三角外城市销售贡献相对有限。

02 投资

全年无土地进账可售资源仅满足1年需求

2022年荣安加强现金流管控，没有新增拿地。与此同时，通过收回对外投资，使得投资活动产生的现金流量净额较上期增加 439.03%，其长期股权投资同比下滑53.8%至24.0亿元。

土地储备仅可满足企业1年左右开发所需，权益比例达94%。根据企业年报，截止2022年底，荣安地产共剩余可售土储建面约111.8万平方米，按照企业当下的销售节奏预估，仅可以满足企业未来1年发展所需。分布方面，37.5%位于宁波市，60.4%位于长三角的其他城市如杭州、嘉兴、台州、温州等，另外还有2.1%分布在重庆、西安等城市。

03 营收

营收规模下降22%，毛利率微增

营收同比下降22.1%，地产营收占比提升至98.0%。2022年荣安地产实现营业收入141.6亿元，同比下降22.1%，营业收入下滑主要在于2022年荣安地产年度无新开工项目，在建房屋建筑面积下降 31.26%，交付面积也有所减少。收入分类来看，地产销售收入138.7亿元，同比下降20.3%，占营收比例较2021年提升2.3个百分点至98.0%，建筑施工收入1.94亿元，为企业贡献1.3%营收，另外企业还有销售代理、房屋租赁及咨询服务等业务，但收入体量较小。

物业开发毛利率微增至18.0%，归母净利率4.5%。2022年荣安地产实现整体毛利润约25.4亿元，同比下降20.6%，毛利率约为18.0%，同比微增0.3个百分点。实现净利润8.2亿元，净利润率5.8%，同比减少0.6个百分点。在归母净利率方面，下滑幅度大于净利率，为4.5%的归母净利率，同比减少1.5个百分点。值得注意的是，前几年荣安快速增长的少数股东权益侵蚀了归母权益，少数股东权益占比在2019年仅为1%，到2021年增长到38%，不过随着企业合作项目逐渐销售及结转，2022年末可售资源的权益比例已经升至94%，其少数股东权益占比也落至15%，未来归母净利润占比或将得到提升。

04 偿债

积极回流资金，三道红线由黄转绿

现金短债比[1]2.20，长短债比2.42。截止至2022年底，荣安地产共持有现金83.9亿元，同比下降14.2%，现金短债比2.20，2022年为了回流资金，荣安地产加大项目去化销售，其经营性现金流净额104.8亿元，而2021年是净流出4.0亿元。与此同时收回对外投资使得投资活动现金流净额净流入33.1亿元，同比增加439。在多方努力下，虽然2022年末持有的现金量下降，但回流的现金很好地偿还债款，使得现金短债比维持在较好的水平，其长短债比为2.42，偿债结构较为稳健。

净负债率降至25.1%，剔除预收账款资产负债率[2]降至70%以下。截止至2022年末，荣安地产总有息债为110.98亿元，同比下降35.0%，使得其净负债率同比下降24.1个百分点至25.1%，剔除预收账款资产负债率同样有所改善，为68.9%满足三道红线监管要求，企业整体债务水平由黄变绿。

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