首页一转眼五月又过一半了，
刚师妹看了下能代表市场冷热的二手房网签，
截止5.14日，北京本月二手住宅网签4811套；4月全月北京二手住宅网签13928套；3月全月北京二手住宅网签22192套。
(相关资料图)
五月半个月的量，相当于四月的35%，三月的22%。
市场热度直线下降。
然而最近，一波又一波的供地，出奇火爆的土拍现场，又是另一种境况。
“外冷内热”的差异背后，发生了啥？
有几件事，师妹跟大家说说。
NO.01
“长大”的指导价
2021年，北京新房价格的上限，基本是11.2万/平。
海淀神盘学府壹号院、环丽泽供应的那一波大盘，销售指导价基本都是11.2万/平。
2022年，指导价上限来到了13万+。
太阳宫神盘销售指导价13万/平，孙河豪宅批下了13.8万/平。
这两年间，为平衡市场价格，还新生了纯商品共产房这种产物。
像前面提到的海淀神盘、太阳宫神盘都是这类，也就是说它们的实际售价是在指导价基础上打折，会更便宜一些。
来到2023，纯商品共产房“停产”，新房指导价的天花板也来到了16.5万。
两个月前中信城四期获批均价16.5万/平，100%产权，突破近两年的价格上限。
大家看明白没？
再来看下最近这些新地块的定价情况。
海淀四季青，指导价12.1万/平，重点是浮动范围变成了±10%；朝阳奶西地块，指导价8.9万/平，浮动范围±8%。
同样还有朝阳东坝地块、亦庄X47地块、石景山广宁村地块，指导价浮动范围都是±8%。
前两年±3%、±5%才是普遍现象，今年留给开发商的定价空间更大了。
这样一来，比如海淀四季青，我能不能理解为，好楼层开发商可以卖到13.3万/平。
指导价浮动范围变大，上限也就跟着变大了。
NO.02
批量生产的“学区房”
从去年至今，还有一个很明显的变化，“学区房”变多了。
这个“学区房”不是指传统的东西海那种二手学区房，主要是针对新房而言。
买房送名校，已经是北京非常常见的玩法了，比较典型的是在朝阳区。
比如，十八里店，送了个人大附；王四营送了个十一学校；奶西也曾有过人大附的传说......
去年五月，师妹就曾发过，朝阳的学区房水很深。
抛开前面提到的那些新落位的，从存量上看，朝阳区已经遍地是“名校”了。
众所周知，朝阳群众爱散步。
多校划片严格执行后，朝阳JW门口老有群众溜达，顺便倾诉一下被分去渣校的不满。
JW顶不住只能出高招儿
——咱还是单校。
——本部学位不够，一校多址，开分校。
至于办学质量，N个名校分校，大家可以自己想想......
反正挂上名校的招牌，分校一开，事儿平了。
爱散步的群众稳住了，地也好卖了，确实是高招儿。
NO.03
自嗨就 嗨不长
以上是北京楼市已经发生的两个变化，师妹全盘托出，但不知这篇能活多久。
发这篇的初衷，不是黑，主要是市场变了，从二手房成交咱能看出市场尚未恢复。
ZF作为上游，已经开始给中游的开发商留出缝隙，这么做没有问题。
肉眼可见的，近几次土拍开发商也嗨了。
但这种嗨，能不能传导到购房人，这才是主要的。
凡事都有两面性。
比如，第一部分提到的浮动范围变大，好楼层房源上限拉高，另一面，差房源下限也低了。
比如，遍地开了名校，暂时稳住了家长和市场，但名校多了，质量稀释，慢慢的大家也会看出端倪了。
光圈内自嗨，怕是嗨不长。
最后希望，购房人多些利好！市场越来越好...！
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