首页2023年即将走过一半，各方持续关注国内的房地产市场，尤其是京沪两地。来自机构的数据显示，5月份，京沪二手房交易量均环比下滑13%左右，延续3月后的交易下降趋势。京沪二手房楼市真如一些机构所言挂牌的房子越来越多，达成的交易却越来越少吗？为了解市场的真实情况，《环球时报》记者近日进行了实地调查。
“我最直观的感受就是现在房子卖不动”
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《环球时报》记者6月8日走访一处位于北京东三环与东四环之间的商品住宅区发现，房屋均价在6万至7万每平方米之间。麦田房产中介负责人告诉记者，近两个月，片区内挂牌出售的房子越来越多，但是交易量小，大家观望情绪很强。
该负责人表示：“我最直观的感受就是现在房子卖不动。以我的一位售房客户为例，去年9月底将一处面积60平方米的房源以近700万元的价格挂出，但出于观望房地产新政的考虑将其收回。在今年2、3月份重新挂出后，一度接近以680万的价格达成交易，但就在房主犹豫之际，市场明显降温。现在即使房主将心理价位降至666万仍无人问津。”
今年3月，北京二手房成交量达到2.2万套的高峰，创下近5年新高；但4月份便下滑到约1.39万套。截至5月末，北京住建委官网数据显示，当月北京二手房网签12117套，环比下滑13%。
近期在北京刚刚完成置业的王先生告诉记者，自己一直在关注小区的房价，“相比去年，片区房价基本稳定，但是成交量急速萎缩，我所居住的片区的三大核心小区大概共计40栋楼，超过3000户，但五月份仅成交4套房子。”王先生还告诉记者，他在上海的亲友近期都不愿出手购房，因为上海二手房市场在经历房价下跌和成交量下降。
《环球时报》记者走访上海二手房市场发现，在售房屋价格普遍较4月中下旬下降超过5%，波动最大的片区降幅甚至超过10%，房屋价格区间从几百万到几千万。在徐汇区的某片区，挂出房标价每平方米9万元左右，但实际成交价格普遍在约每平方米7.5万元。
有6月初刚刚达成出售交易的房主感慨，如果与去年同期相比，自己的房子“血亏”近30%，“但是没有办法，现在置换房市场上大家都在观望，还有很多人愿意减价售房，买方也普遍不着急出手，我的房子已经挂出两多月了，如果不降价的话来询价的客户都很少。”
据上海链家研究院的监控数据显示，5月份上海全市共成交二手房1.53万套，环比下降13%，成交金额510亿元，环比下降16%，成交均价40147元/平，环比下降3%。
多地观望气氛浓重
首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会常务副会长兼秘书长赵秀池8日对《环球时报》记者表示，相比新房，二手房有区域优势，户型小总价低，有较好的优质教育、医疗、交通、产业等配套，职住平衡。“二手房的供给大多来自于个人或家庭，他们大多是小房换大、旧房换新、新婚要有新房的改善型需求者，同时也是二手房的供给者。需求者还来自于满足子女上学或家庭成员上班需要，或者是养老需求者。”赵秀池分析道。
记者注意到，由于近期二手房交易不畅，导致许多改善性购房者“卖一买一”的计划难以实现，这一现象远不止 京沪两地发生。截至5月份，诸葛数据研究中心统计的百城二手住宅市场均价已经连续三月下滑，综合来看5月份全国新房、二手房市场双降温，成交回落。其中新房市场整体成交量下滑；分城市等级来看，主要是一线及三四线城市呈现下滑态势。二手房市场成交表现与新房市场一致，也呈现成交回落的趋势。5月10个重点城市二手住宅成交73187套，环比下降13.83%，较上月跌幅收窄7.29个百分点%。
来自中指研究院的数据也显示，5月份百城二手住宅价格环比下跌的城市有83个，较上月增加7个，较去年同期增加26个。
赵秀池认为，当前二手房市场买卖双方观望气氛浓重，买房者怕房价不上涨；卖房者怕卖不出去，影响改善需求。二手房与新房倒挂、租购并举等政策，以及大量低成本的新增长租公寓加入住房市场等因素，也降低或对冲购买二手房需求。
诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪8日对记者表示，从今年4、5月份数据来看，二手房市场成交量环比有所回落，主要是因疫情积压的购房需求在一季度消耗殆尽带来的自然回落。今年中央及地方政策多次强调房地产行业的平稳发展，三、四季度二手房成交回稳仍较依赖于市场信心的好转。
中指研究院市场研究总监陈文静对记者分析称，当前多数城市二手房市场情绪较一季度出现明显回落，一方面是由于前期积压需求基本释放完毕。另一方面是因为二手房市场存在明显季节性因素，部分考虑子女上学的购房者集中在一季度完成购房，需求释放动能总体减弱。
市场潜力有待开发
经过多年发展，二手房在不少城市的房地产市场中已占据颇为重要的地位。据贝壳研究院调研，一线城市中，北京和上海卖旧买新对当地新房市场的贡献均高于55%，当二手房活跃度趋弱，会拖累置换链条上各环节的流通速度，最终影响对新房的购买力。
陈文静表示，当前二手房流通速度减缓，将明显延长置换购房者入市周期，进而拖累新房市场的购买需求，整体市场预期和情绪进一步回落，房地产行业良性循环或需要更长时间。
产业机构认为，在一线城市，二手房市场仍有充分的购买力，但多受限于严格的政策而较难推进。贝壳研究院认为，大城市换房买卖的核心障碍在于交易成本。置换时的高首付比例、高贷款利率，阻拦了不少人释放换房需求。
赵秀池表示，中国仍然处于城市化中期阶段，每年大约有1300万人口进城，房地产整体行业发展仍然是有潜力的。为稳定房地产市场，政策端仍需进一步发力，稳定购房者预期和信心。目前多数二线、三四线城市限制性政策已较为宽松，核心一二线城市政策仍有较大空间，这些城市因认房又认贷、二套首付比例高、购房条件严格、普宅认定标准严等政策，不少购房需求被抑制，若政策能及时跟进，市场情绪有望得到改善，二手房市场活跃度也有望提升。
在调查中，不少购房者对记者表示，作为房地产的“风向标”之一，中国国有银行降息的最新动向一直是他们密切关注的信息。8日，中国银行、工商银行、建设银行、农业银行、交通银行和邮储银行下调活期及部分定期存款利率。甬兴证券副总裁许维鸿对《环球时报》记者分析称，随着后疫情时代经济逐渐复苏，中国经济的融资成本正在下降，“此次利率下调之后，贷款利率的降低空间会更加灵活，居民购买房产的贷款成本会减少。比如说买房贷款10年、20年，甚至30年，贷款利率下调一点点，都能让买房者省不少钱。”
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