两次热销,能改变房山楼市命运么?

2023-06-27 10:39:35

来源:好评与差评©

今年上半年,北京楼市最“高开低走”的区域,无疑是房山。

开年政策端搞了个大动作,各个在售项目加班加点,买房大军一阵骚动,各路媒体摇旗呐喊:房山要崛起了。


【资料图】

结果,一区一策的风吹了一半,戛然而止。

两个月前,房山再次振翅,出台人才补贴政策,虽然只针对少部分人群,但很显然,背后传递的信号还是:请相信房山!

房山真的可以相信吗?利好是可以兑现的么?兑现后能否可持续?

这些都是迷雾,开发商不敢相信,买房人不愿相信。

但如果从新房成交的角度看房山,在这种冷市下,房山两个项目的开盘战绩,倒是很让人意外。

揽星辰官宣开盘热销20亿,推出822套,成交621套,首期去化率75.5%。

国贤府官宣开盘热销15.2亿,推出450套,成交323套,首期去化率71.7%。

本着先谈是不是,再问为什么的前提,我们先对两个项目的数据真实性进行了一番考究。

截至6.26日,揽星辰累计推出1277套房,目前已经完成网签715套,网签率60%,数据基本不太掺水,可信度较高。

国贤府那边,托朋友打听了下,实际开盘认购大概在201套,去化45%左右。

并且开盘前的300多张排卡里,有200来组是政府工作人员、北理工教师,以及中建员工。

了解真实数据后,其实我们可以对后面的房山市场,做一些预判。

大概有以下三点:

1. 房山市场在复苏,但节奏急不来。

房山已经躺平多年,无论是销量还是房价,都没什么水花。

在过去两年的年度统计中,房山是唯一一个平均房价浮动不超过1k/㎡的区域。

想要调控房山市场,是没办法一步到位的,主要是房山地缘发展限制的原因。

六环内区域基本发展的差不多了,轨道只有房山一条线,沿轨道发展也基本饱和,其他区域在房山人眼里都属于“偏远地带”。

而且多山区,除去一些永久耕地和文化产业,以及政府规划的留白用地,剩下的可用宅地面积并不多。

比较受关注的大学城,目前规划已经超过20年,但学校规模仍然有限,产业方面也没有革新换代,整体发展就是一个缓慢且趋于停滞的状态。

这种情况下,可想而知,房山楼市的调控是一场硬仗,想要短期内实现突破,非常困难。

但同时,我们不能否认房山的潜力,作为北京楼市里的价格洼地,房山仍然隐藏着大量的需求。

当遇到合适项目、合适价格,就会得到释放,上面两个项目的数据足以证明这一点。

2. 最快活跃房山市场的方法,是降价。

降价在房山是个“又痛又爽”的决策,不降,真卖不动,降了,信心也降了。

扒一扒过去几年房山销量前列的项目,都逃不过降价的命运。

揽星辰指导价4.5万,成交均价仅3.3万,京西印玥指导价4.3万,成交均价3.8万左右,其他项目开盘也多少都会降点。

傲娇不降价的项目,中海寰宇视界,顶着5.8万价格一站到底,成为渠道眼里的香饽饽。

这么看来,没有降价的国贤府,实际去化45%已经很不容易了,还有大量刚需愿意买单,产品力真的有点东西。

但其实,开发商拿地的楼面价本身就不高,不管开盘价格降不降,都有比较厚的利润赚。

那矛盾的点在于,如果想走流速,对开发商无疑是安全的,一降到底,快速跑赢。

但对房山市场来说,就是一个恶性循环,就像前面说的,降的不止是价格,更是信心。

如果想力挽楼市狂澜,开发商能做的,更多是在产品端去做升级,保证交付质量,最起码,先避免维权情况吧!

到底要做60分,还是100分?考验开发商的时刻到了。

3. 未来很长一段时间里,房山很难撑起改善市场。

国贤府有点大胆,在房山做改善产品,被誉为房山少见的“高端盘”。

但热销归热销,实际结构性数据拉出来有点打脸:

整体去化率45%,其中100㎡以下小三居认购率接近80%,100㎡以上户型认购率仅37%。

真正的“大户型”,认购率仅23%。

属于是欧亨利式结局,但确实,房山客群总价承受能力真的不高,过往几年,房山总价500万~600万的房子成交都很少。

同等价位买大户型,很多人其实会更愿意去拥抱大兴。

又想起了之前某开发商朋友的话:

“要产业没产业,要环境没环境,地铁挤得要死,自驾堵得要死,空气质量还不好!真改善谁买房山啊!”

只能说:房山改善市场的发展,比我们预期的还要坎坷。

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